Qué le sucede a las bienes raíces cuando ya no son funcionales en la ciudad
Si tuvo la suerte de poder escoger si quería trabajar desde su casa “work from home” o volver a la oficina, ¿que escogió?
El 28.2% de la población en los Estados Unidos ahora trabaja híbrido mientras el 12.7% trabaja tiempo completo desde sus hogares, según Forbes. Y estas tendencias laborales tienen sus consecuencias.
Las oficinas de los Estados Unidos están más vacías que en cualquier otro momento en las últimas cuatro décadas.
El 19,6% del espacio de oficinas en las principales ciudades de Estados Unidos no estaban alquilados en el cuarto trimestre del 2023, según Moody's Analytics, frente al 18,8% del año anterior. Estas cifras están por encima de los récords anteriores del 19,3% establecidos en 1986 y 1991 y la cifra más alta desde al menos 1979.
El nuevo récord muestra cómo el trabajo remoto ha revolucionado el mercado de oficinas. Pero eso es sólo una parte de la historia. Gran parte de la actualidad del mercado tiene sus raíces en la crisis del mercado de oficinas de los años 80 y 90.
Ese aumento en las vacancias de oficinas en los años 1980 y principios de los 1990 siguió a años de construcción excesiva. Los préstamos fáciles impulsaron un auge de la construcción. Los bancos a menudo financiaban proyectos de oficinas especulativos que no contaban con ningún inquilino inscrito.
El resultado fue un exceso de edificios de oficinas que no pudieron encontrar inquilinos cuando la economía entró en recesión en 1990, mientras el país sufría la crisis de las cajas de ahorro y préstamos, cuando los bancos S&L se quebraron.
Ese exceso pesa sobre el mercado de oficinas hasta el día de hoy y ayuda a explicar por qué las vacancias son mucho más altas en Estados Unidos que en Europa o Asia. Muchos parques de oficinas construidos en la década de 1980 y antes tienen dificultades para encontrar inquilinos a medida que las empresas reducen el espacio o se trasladan a edificios más modernos.
Las empresas, ansiosas por reducir costos, también comenzaron a abandonar las espaciosas oficinas privadas por pisos abiertos y cubículos, lo que significaba que necesitaban menos espacio por empleado.
Eso ayudó a aumentar las vacancias y comenzó un cambio gradual hacia oficinas más pequeñas que continúa hasta el día de hoy. La pandemia de Covid-19 simplemente aceleró el cambio cuando las empresas se dieron cuenta de que necesitaban aún menos espacio por empleado debido al trabajo remoto.
Mientras tanto, las ciudades ganadoras y perdedoras han cambiado de lugar. En 1991, San Francisco tenía la tercera tasa de vacantes de oficinas más baja del país. Hoy, la ciudad tiene algunas de las oficinas más vacías del país, en parte porque su gran sector tecnológico ha adoptado con entusiasmo el trabajo remoto.
En Nueva York la tasa de vacantes de oficina es del 22%. Esta es la tasa más alta desde el 1984, cuando se empezaron a tomar récord de estas cifras. La ciudad de Nueva York perdió el 5.3% de la población equivalente a 545,000 personas. Muchas de esas personas se han ido a estados con impuestos y climas más favorables como la Florida, Texas y Arizona. Lo que ha contribuido grandemente a las vacancias de las oficinas.
En una ciudad como NYC donde las rentas son caras y hay escasez de vivienda hay literalmente una luz al final del túnel. La conversión de edificios comerciales de oficinas a edificios residenciales.
Y aunque suena como una solución simple, no lo es. Los edificios de oficinas son completamente diferentes a los edificios residenciales.
Ver video de la transformación de un edificio.
En los años después de la segunda guerra mundial con la invención del aire acondicionado y las luces fluorescentes los edificios de oficina pudieron expandir el ancho y largo de sus pisos. Y aunque esto tenía sentido y funcionalidad para los dueños de edificios y sus inquilinos, no es conveniente, ni deseable, para uso residencial.
La falta de ventas en el medio de los pisos hace que no haya ni luz, ni aire en el medio de los edificios. Lo que hace que los edificios no sean prácticos. Y aunque hay maneras de poder hacer túneles por dentro de los pisos, no es una tarea fácil, ni barata.
Además del trabajo de ingeneria y los soportes que hay que añadir a través del edificio para que pueda soportar el peso y poder tener ventanas en el centro de la estructura (trayendo luz y aire a los apartamentos) el costo es altísimo, entre $500 - $600 por pie cuadrado.
Los dueños de estos edificios comerciales tienen en su mente una cantidad que quieren por su propiedad, pero esas cantidades están y van a continuar bajando. Al tener los edificios con vacancias tan altas y porque los intereses han subido en los últimos 2 años, las rentas no van a poder cubrir las hipotecas, los gastos de las propiedades y tener una ganancia.
Lo que sí estamos viendo son alcaldes que están apoyando el cambio de uso de estas bienes raíces de comercial a residencial y con el tiempo esperan poder proveer vivienda asequible a sus residentes.
Esto no va a pasar de la noche a la mañana, pero a medida que estas hipotecas empiezen a madurar en los próximos 2 -4 años, esperamos ver cambios en ciudades como Nueva York, Chicago y San Francisco.
De lo que sí estamos seguros es que el trabajo de construcción seguirá creciendo en todo el país.
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